1.مشخصات مالک
مانند هر قراردادی باید مشخصات طرف‌های معامله ذکر شود. بررسی مدارک پیش فروشنده از اهمیت ویژه ای برخوردار است. زیرا ممکن است فروشنده خود نیز ملک را پیش خرید کرده باشد.
.
2.مشخصات و جزئیات آپارتمان
از آنجا که در پیش فروش آپارتمان، مورد معامله هنوز به صورت کامل وجود خارجی ندارد، باید مشخصات و جزئیات کامل ملک به طور کامل ذکر شود. این مشخصات عبارتند از :
⇠ موقعیت مکانی
⇠ تعداد طبقات و واحدها
⇠ شماره طبقه و واحد
⇠ متراژ واحد و تعداد اتاق‌ها
⇠ نوع کاربری
⇠ پارکینگ و انباری
⇠ سیستم سرمایش و گرمایش
⇠ نمای ظاهری و بیرونی ساختمان
⇠ مصالح به کار رفته
⇠ مشخصات و جزئیات دکوراسیون داخلی مانند کابینت
⇠ زمان تحویل
.
3.نحوه تسویه حساب آپارتمان
در پیش فروش آپارتمان، معمولا مبلغ آپارتمان به صورت مرحله به مرحله و اقساطی پرداخت می‌شود. زیرا تاریخ تحویل بر اساس شرایط موجود و اعلام سازندگان و سرمایه گذاران به صورت زمانی در آینده تعیین و به همین دلیل باید دقیقا مشخص شود که چه مبالغی به صورت نقد یا چک، در چه تاریخ هایی و در کدام مرحله از کار پرداخت خواهد شد. طبق قانون، هنگام عقد قرارداد در دفاتر اسناد رسمی، باید حداقل 10 درصد قیمت کل پرداخت شود. بقیه مبلغ که قرار است به صورت اقساط از سوی خریدار به فروشنده پرداخت شود باید در تاریخ های مشخص براساس میزان پیشرفت کار باشد. اگر پیشرفت کار مطابق با توافق و قرارداد نباشد، خریدار می‌تواند دیرتر از زمان مقرر اقساط خود را پرداخت کند. شایان ذکر است، اگر خریدار در زمان مقرر اقساط خود را نپردازد و ظرف یک ماه نیز آن را جبران نکند، قرارداد می‌تواند از سوی مالک فسخ شود.
.
4.زمان تحویل آپارتمان
سازندگان و سرمایه گذاران آپارتمان قطعا زمانی را برای پایان ساخت پروژه در نظر می‌گیرند که باید هنگام تنظیم قرارداد در دفتر اسناد رسمی آن را درج کنند. زیرا طبق آن، تاریخ انتقال قطعی سند نیز مشخص می‌شود. اگر فروشنده نتواند آپارتمان مورد نظر را در موعد مقرر تحویل پیش خریدار دهد، باید به خریدار خسارت بپردازد یا در نهایت رضایت او را جلب کند.
.
5.متراژ آپارتمان
از موضوعات مهمی که غالبا باعث اختلاف بین خریدار و فروشنده می‌شود مساله متراژ و مساحت آپارتمان است. معمولا متراژ نهایی به دلایل مختلف با آنچه در مرحله اول پیش فروش آپارتمان اعلام می‌شود، تفاوت دارد. بنابراین طبق قانون پیش فروش آپارتمان اگر میزان اختلاف مساحت، تا 5 متر باشد اشکالی ندارد و هیچ کدام از طرف‌های معامله نمی‌توانند اعتراضی داشته باشند. اما در مواردی که اختلاف بیش از 5 متر باشد، پیش خریدار می‌تواند درخواست فسخ معامله را بدهد یا اینکه برای پرداخت مبلغ بیشتر توافق کنند. در نهایت پیش فروشنده باید خسارات وارده به پیش خریدار را جبران کرده یا با او توافق و رضایتش را جلب کند.
.
• نکات منفی پیش‌خرید خانه
پیش‌خرید خانه یکی از انواع خریدن خانه است که مانند معاملات دیگر موجود در بازار فروش و خرید خانه معایبی دارد.
⇠ اصولاً فروشنده و خریدار در خریدن خانه به اختلافات زیادی می‌رسند.
⇠ خانه در هنگام پیش‌خرید هنوز کامل ساخته نشده است؛ بنابراین معایب و زیبایی‌های ساخت به درستی به چشم نمی‌آیند.
⇠ ممکن است در انتهای ساخت، خریدار از نوع ساخت و … راضی نباشد.
⇠ ممکن است خانه، در نهایت شبیه آنچه خریدار فکر می‌کرد، نشود.
⇠ امکان دارد فروشنده نتواند پروژه را به اتمام برساند لذا ساختمان را رها کرده و فرار می‌کند؛ این مورد بسیار اتفاق می‌افتد. در نتیجه آنچه برای خریدار از خانه پیش‌خرید شده باقی می‌ماند، تکمیل نشده و غیرقابل استفاده است.
⇠ درست است که این معایب در هنگام پیش‌خرید خانه وجود دارد، اما این نوع از خرید مسکن مزایایی نیز دارد که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌شود.
.
• مزایا و نکات مثبت پیش‌خرید خانه
⇠ این نوع خرید مسکن به افرادی توصیه می‌شود که در هنگام خرید، پول کافی برای خریدن مسکن ندارند.
⇠ خانه‌هایی که پیش‌فروش می‌شوند قیمت پایین‌تری نسبت به خانه‌های آماده دارند.
⇠ خریدار می‌تواند در هنگام پیش‌خرید با فروشنده قرارداد اقساطی ببندد و پول خرید مسکن را به صورت قسطی پرداخت کند. پرداخت این چنینی برای خریدار بسیار راحت‌تر از پرداخت پول به صورت یک‌جا است.
⇠ به علت تکمیل نبودن خانه، خریدار می‌تواند در فرایند ساخت خانه نظر بدهد و از مصالحی استفاده کند که به دلخواه خود انتخاب می‌کند. برای مثال، خریدار می‌تواند کاشی‌ها، سرامیک‌ها، شیر‌های آب و … را خود انتخاب کند و حتی از اجناسی باکیفیت‌تر استفاده کند.
.
• چگونه خانه‌ای را بدون ضرر دیدن، پیش‌خرید کنیم؟
⇠ هر زمان قصد کردید تا خانه‌ای را پیش‌خرید کنید، ابتدا در رابطه با فروشنده، تیم ساخت و ساز، مصالحی که در ساخت خانه به کار رفته شده است، مهندس معمار و سابقه فروشنده و شهرت او در فروش ساختمان و ملک، به خوبی تحقیق کنید. امکان کلاه‌برداری در بازار فروش و خرید خانه زیاد است و بهتر است برای جلوگیری از آن خودتان دست به کار شوید.
⇠ همان طور که پیش‌تر ذکر شد، در بسیاری از موارد پیش‌فروش، فروشنده به علت بدهی و عدم توانایی به پایان رساندن ساختمان، با پول‌ها فرار می‌کند. بهترین کار برای جلوگیری از این مورد این است که در زمان مناسبی اقدام به خرید خانه کرد؛ یعنی خانه‌ای را پیش‌خرید نکنید که تنها چهار دیوار آن ساخته شده است و تا پایان ساخت آن، مراحل زیادی باقی مانده است. بهتر است خانه را زمانی پیش‌خرید کنید که ساخت و ساز در مراحل انتهایی اجرای پروژه یعنی سفت‌کاری، نازک‌کاری و … قرار دارد.
⇠ این ساختمان‌ها اسکلتشان به طور کامل ساخته شده است و به طور کامل دیوارکشی شده‌اند و تا انتهای پروژه هم زمان زیادی باقی نمانده است. امکان این که فروشنده در این مراحل انتهایی دچار کمبود نقدینگی شود، زیاد است و منطقی است که برای به پایان رساندن پروژه، خانه‌ها را پیش‌فروش کند.
⇠ در هنگام ثبت قرارداد پیش‌خرید خانه باید چه نکاتی رعایت شوند؟ مهم‌ترین نکته این است که قرارداد خود را در مکانی قانونی و زیر نظر متخصص این کار ببندید. بنگاه‌های املاک اجازه ثبت این قرارداد‌ها را ندارند و برای همین هر گونه قرارداد بستن در این مکان قانونی نیست. شما باید در دفاتر اسناد رسمی به ثبت قرارداد بپردازید.
⇠ حتماً مطمئن شوید فردی که با او در حال بستن قرارداد هستید سمتی اصلی در انجام پروژه دارد و سهمی از آن می‌برد. او باید اجازه پیش‌فروش داشته باشد و سمتش در پروژه مشخص باشد. با توجه به سمت او، جویا شوید که سهمش از پروژه چقدر است و هزینه‌ها چگونه بین سهام‌داران و صاحبان پروژه تقسیم خواهد شد. فرد فروشنده می‌تواند مالک زمین و یا سازنده ملک باشد. صاحب سند، مالک زمین است. پس بهتر است پیش‌خرید خود را با او انجام دهید و با او قرارداد ببندید.
⇠ در هنگام قرارداد بستن، به مشخصات ساختمان توجه کنید. مطمئن شوید در حال پیش‌خرید همان واحدی هستید که بر ساختمان دیده‌اید. امکان این که در هنگام بستن قرارداد واحد دیگری را به شما بفروشند، زیاد است! پس مساحت ملک، شماره واحد، طبقه و هر اطلاعات مهم دیگری که در رابطه با خرید خانه انتخابی شما وجود دارد را با دقت در قرارداد درج کنید. در هنگام پیش‌خرید، در رابطه با قسمت‌های مشاع همچون پارکینگ، نحوه اشتراک آب و برق و گاز، انباری، تلفن و … صحبت کنید.
⇠ با توجه به این که ریزترین نکات واحد انتخابی خود را در قرارداد ثبت می‌کنید، بندی را به قرارداد اضافه کنید مبنی بر این که در صورت فقدان هر کدام از مواردی که در قرارداد ذکر شده است، از مبلغ نهایی کسر شود. این موارد می‌تواند در مورد رنگ دیوارها، نمای ساختمان، تعداد کمددیواری‌ها، تعداد اتاق‌خواب‌ها، رنگ کاشی‌ها و سرامیک‌ها، تعداد پریز‌های برق و … باشد. در نهایت امکان سرپیچی از اجرای این موارد کاهش می‌یابد و در صورت عدم رعایت هر کدام از موارد ذکر شده شما، برخورد قانونی با فروشنده می‌شود.
⇠ نکته مهم دیگری که باید به آن توجه بسیاری شود، تعیین زمان تحویل ملک در قرارداد است. زمان دقیق تحویل ملک را از فروشنده بپرسید و در قرارداد درج کنید. انجام ندادن این کار موجب می‌شود فروشنده تا هر زمان که بخواهد پروژه را انجام ندهد و شما بی‌خانه بمانید.
.
منابع:
.http://www.rajanews.com
.https://www.yjc.ir
.https://virgool.io
مجله املاک و اسباب‌کشی
