مراحل انتقال سند ملک

⇠ انتقال سند ملک چه زمانی انجام می‌شود؟

یکی از مراحل ضروری برای خرید خانه، انتقال سند ملک یا به اصطلاح، سند زدن آن خانه است. بعد از توافق خریدار و فروشنده بر سر خرید خانه، قولنامه نوشته می‌شود. بعد از آن مراحل انتقال سند ملک شروع می‌شود. برای خرید خانه و سند زدن آن، هم به خریدار و هم به فروشنده نیاز است و باید مراحل قانونی این کار طی شود.

.

⇠ در ایران، معامله خانه و ملک به چه صورتی انجام می‌شود؟

در ایران برای خرید خانه، ابتدا خریدار براساس معیاری که دارد به دنبال خانه موردنظر خود می‌رود و در میان گزینه‌های پیشنهاد شده، بهترین و مناسب‌ترین گزینه را انتخاب می‌کند. معیارهای خرید خانه هر شخص، بر اساس سبک زندگی وی و امکانات در اختیار وی متفاوت است. هزینه ملک، نزدیکی منزل به محل کار، انتخاب بر اساس محله موردعلاقه، نوساز یا قدیمی ساز بودن، کوچک یا بزرگ بودن و دیگر پارامترها اساس انتخاب و خرید خانه می‌باشد.

.

⇠ مراحل انتقال سند ملک به چه صورتی انجام می‌شود؟

• تنظیم قولنامه یا مبایعه نامه

بعد از این پسندیدن منزل، خریدار و فروشنده باید با یکدیگر سر مسائلی مانند تاریخ تحویل خانه، قیمت خانه و… به توافق برسند. دو طرف قولنامه‌ای را تنظیم می‌کنند، قولنامه، شامل تمام مواردی است که در معامله آورده می‌شود. در حال حاضر، به جای قول نامه، در بنگاه‌های مسکن، مبایعه‌نامه نوشته می‌شود که از نظر حقوقی ارزش دارد و محتویات آن از طریق دادگاه قابل پیگیری است. در مبایعه نامه، مواردی چون مشخصات فروشنده، مشخصات خریدار، موضوع مورد معامله، مبلغ مورد معامله، زمان مورد معامله و موارد دیگر ذکر می‌شود.  پس از تکمیل مبایعه نامه، هم خریدار و هم فروشنده آن را امضا می‌کنند.

• دریافت کد رهگیری از بنگاه معاملات ملکی

بعد از اینکه توافق اولیه انجام شد و دو طرف مبایعه نامه را امضا کردند، باید مبایعه نامه در سیستم جامع نرم افزاری ثبت شود. ثبت مبایعه نامه در بنگاه معامله املاک معتبر انجام می‌شود. صاحب بنگاه معامله املاک، مشخصات ملک، خریدار و فروشنده را در سیستم ثبت می‌کند. بعد از این مرحله، کد رهگیری صادر می‌شود. صادر شدن کد رهگیری، مانع از فروش ملک به صورت همزمان به چندین نفر می‌شود. همراه داشتن کد رهگیری صادر شده برای انتقال سند ملک و سند زدن خانه، ضروری است.

• مراجعه دفترخانه اسناد رسمی

در مرحله بعدی باید فروشنده به همراه شناسنامه و اصل سند ملک به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کند تا دیگر اقدامات لازم برای انتقال سند ملک را انجام دهد. در این مرحله، نیازی به حضور خریدار در دفتر خانه نیست. مسئول دفترخانه نیز لیستی از مدارک لازم برای انتقال سند ملک را به فروشنده می‌دهد تا او اقدام به تهیه آن مدارک کند و پرونده مربوط به فروش این ملک تشکیل شود.

.

مدارک لازم برای انتقال سند ملک و تشکیل پرونده چیست؟

برای انتقال سند ملک، باید مدارک زیر را به همراه داشته باشید:

• اصل و کپی سند مالکیت خانه
• اصل و کپی بنچاق
• کپی شناسنامه و کپی کارت ملی خریدار و فروشنده
• اصل و کپی وکالت نامه
• اصل و کپی پایان کار ساختمان یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید و تاییدیه شهرداری

مدارک دیگری چون صورت مجلس تفکیکی آپارتمان، اصل و کپی حصر وراثت، اصل و کپی فرم مالیات بر ارث از جمله دیگر مدارکی هستند که در موارد خاص و در سندهای ورثه ای باید به همراه داشته باشید. تاییدیه اداره مالیات برای اطمینان از عدم داشتن بدهی از جمله مدارک موردنیاز برای انتقال سند است. دفترخانه ثبت اسناد رسمی، مدارک لازم برای انتقال سند ملک را به شما یادآوری خواهد کرد.

.

شاید بخواهید بدانید که بنچاق چیست؟

بعد از خرید خانه، معمولا یک سند به شخص داده می‌شود که در آن مشخصات جغرافیایی، پلاک ثبتی ملک، مساحت ملک و… درج شده است. مشخصات فروشنده و خریدار، آدرس و تمام هزینه‌های پرداخت شده در بنچاق ذکر می‌شود. دفترخانه‌ها معمولا یک نسخه از بنچاق را در نزد خود نگهداری می‌کنند.

.

⇠ استعلام از شهرداری و دارایی

• استعلام گیری از ملک به چه معنا است؟

وقتی فروشنده به همراه مدارک شناسایی، مبایعه نامه و سند ملک به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می‌کند، این دفاتر ابتدا اقدام به دریافت مدارک می‌کنند و سپس شروع به استعلام گیری خواهند کرد. استعلام برای این انجام می‌شود که نشان دهد سند در گرو بانک یا ارگان‌های دیگر است یا خیر؟ هم چنین نشان می‌دهد که آیا ملک موردنظر در طرح‌های عمرانی ساخت و ساز شهری قرار دارد یا خیر؟ در دفاتر رسمی، این استعلام گیری به صورت اینترنتی انجام خواهد شد. مشخص شدن نتیجه استعلام، به 2 هفته زمان نیاز دارد. استعلام گرفتن از ملک و دریافت نتیجه آن، فعالیتی هزینه بردار است. فروشنده ملک باید هزینه استعلام ملک را بپردازد.

• مفاصا حساب چیست؟

علاوه بر استعلام گرفتن از ملک، دفترخانه از شهرداری(یا بخشداری) و دارایی درباره بدهی داشتن یا نداشتن ملک سوال می‌پرسد. اگر ملک تجاری باشد از بیمه هم استعلام گرفته می‌شود. به این کار، «مفاصا حساب» گفته می‌شود. اگر این دو مرحله با موفقیت پشت سر گذاشته شوند، دفترخانه نامه ای به فروشنده می‌دهد که او بتواند اقدامات بعدی را انجام دهد.

• مراجعه به شهرداری (یا بخشداری)

فروشنده باید به همراه نامه ای که دفترخانه به او داده است، باید به شهرداری مراجعه کند تا شهرداری بررسی کند که آیا ملک طبق پروانه ساخته شده است یا خیر؟ اگر ساختمان طبق پروانه ساخته نشده باشد، فروشنده ملک، باید جریمه این کار را بپردازد. یکی از مواردی هزینه انتقال سند، عوارض نوسازی برای ساختمان و زمین است. برای ملکی که خارج از محدود خدمات شهری باشد هم از بخشداری سوال پرسیده می‌شود.

• مراجعه به اداره دارایی

فروشنده باید با دردست داشتن مدارکی که دفترخانه به او می‌دهد به اداره دارایی مراجعه کند. اداره دارایی، ابتدا قیمتی را روی ملک موردنظر می‌گذارد و سپس 4 درصد از مبلغ ملک را به عنوان هزینه نقل و انتقال از فروشنده دریافت می‌کند. معمولا قیمتی که اداره دارایی روی ملک می‌گذارد کم است و 4 درصد آن مبلغ زیادی نخواهد شد.

• مراجعه به اداره بیمه

اگر ملک مورد معامله، جزو املاک تجاری باشد، باید اداره بیمه ملک را بررسی کند.

• مراجعه به دفترخانه اسناد رسمی

بعد از اینکه تمام مراحل قبلی با موفقیت انجام شد، طبق تاریخی که مشخص می‌شود، فروشنده و خریدار باید برای سند زدن خانه در دفترخانه حاضر شوند. فروشنده باید در جلسه سند زدن خانه، تمام مدارک گفته شده و پاسخ استعلام‌های شهرداری و اداره دارایی را به دفترخانه تحویل دهد. اگر یکی از طرفین در دفترخانه حاضر نشدند، طرف مقابل می‌تواند گواهی عدم حضور بگیرد. با ارائه عدم حضور به دادگاه، می‌توان هزینه پشیمانی و فسخ قرارداد را از فرد غایب دریافت کرد.

.

⇠ هزینه انتقال سند ملک به عهده کیست؟

برای انتقال سند ملک، باید هزینه‌های زیر پرداخت شود:

• ثبت مبایعه نامه در سیستم سراسری: برای این کار، 5 درصد ارزش ملک، توسط دفتر معاملات املاک از طرفین گرفته می‌شود.
• هزینه برای خلافی ساختمان، نوسازی و پسماند: این هزینه باید به شهرداری پرداخت شود.
• هزینه نقل و انتقال سند: این هزینه توسط اداره دارایی گرفته می‌شود.
• هزینه دفترخانه برای تنظیم و ثبت سند: این هزینه به طور مساوی بین خریدار و فروشنده تقسیم می‌شود. هزینه سند زدن خانه در دفترخانه رسمی، بین 200 هزار تومان تا 2 میلیون تومان است. برای محاسبه هزینه تنظیم اسناد رهنی و غیر منقول (ملک) در دفتر اسناد سمی می‌توانید به این لینک مراجعه کنید.

هزینه انتقال سند به عهده کیست؟

هزینه‌های دارایی و هزینه‌های استعلام و… بر عهده‌ی فروشنده می‌باشد و فقط هزینه سند در دفترخانه استاد رسمی بر عهده طرفین  (خریدار و فروشنده) می‌باشد.

.

⇠ انواع سند ملک

• سند ملکی مشاع
• سند ملکی شش دانگ
• سند ملکی تک برگ
• سند ملکی عرصه و اعیان
• سند ملکی تفکیکی
• سند ملکی وکالتی
• سند ملکی بنچاق
• سند ملکی منگوله‌دار
• سند ملکی رهنی

انواع سند ملک در بالا به اختصار آورده شده که برای کسب اطلاعات بیشتر می‌توانید به این لینک مراجعه کنید. در اینجا فقط به بررسی سند ملکی وکالتی و رهنی و ارتباط آن با انتقال سند ملک می‌پردازیم.

• سند ملکی وکالتی

به سندی که به نام شخص یا اشخاص دیگری به عنوان وکیلِ فروشنده‌ی اصلی تنظیم شده باشد. گاهی اوقات ممکن است به هر دلیلی از جمله بیماری، فوت، نداشتن وقت کافی برای طی مراحل اداری انتقال سند ملک و… یک یا چند نفر از سوی صاحبخانه وکالت داشته باشند. در این صورت باید وکالت آن‌ها به صورت رسمی و محضری ثبت شده باشد تا برای دیگران نیز از اعتبار لازم برخوردار باشد.

• کمک حال به کمک شما می‌آید!

اگر با امور مربوط به انتقال سند آشنایی کافی ندارید یا زمان و توانایی انجام امو راداری خود را ندارید کمک حال به کمک شما می‌آید. کمک حال با داشتن کارشناسان باتجربه در زمینه پیگیری و انجام امور ادرای از جمله انجام امور مربوط به انتقال سند ملک و… می‌تواند به شما در این امر کمک کند. در صورت نیاز به صحبت با کارشناسان کمک حال می‌توانید از طریق صفحه تماس با ما با ما تماس بگیرید. در لینک کمک در انجام امور اداری می توانید درخواست پیگیری امور ملک خود را به کمک حال بسپارید و از نتیجه لذت ببرید.

• سند ملک رهنی

شاید در هنگام انتخاب خانه دلخواه خود شنیده باشید که سند فلان خانه در رهن بانک است؛ اما آیا می‌دانید سند در رهن بانک است یعنی چه؟ بسیار پیش می‌آید که خریدار خانه بخواهد برای خرید خانه از وام و تسهیلات بانکی استفاده کنند. بانک در ازای به وثیقه گذاشتن سند ملک، به مشتریانش وام می‌دهد.

.

⇠ پاسخ به برخی سوالات کاربران در رابطه با بانک مسکن

بانک مسکن یکی از این بانک هاست. بعد از گرفتن وام مسکن، خانه به رهن بانک در می‌آید و سند آن تا زمان پرداخت اقساط در نزد بانک باقی می‌ماند. در این حالت سند برای مدتی که قرار است وام پرداخت شود، در رهن بانک نگه داشته می‌شود و این مسئله در خود سند هم قید می‌گردد. صاحب ملک با سپرده گذاری یا تسویه حساب کامل وام، می‌تواند سند خانه خود را از رهن بانک دربیاورد.

.

• سند در رهن بانک است یعنی چه؟

منظور از رهن سند در نزد بانک، گرو ماندن آن نیست؛ بلکه صرفاً در خود سند قید می‌گردد که این سند تا تاریخ معین در رهن بانک است. آنگاه سند به خریدار تحویل داده می‌شود. اگر وام گیرنده نتواند در موعد مقرر وام خود را پرداخت کند بانکی که سند در رهن آن است، حق دارد که ملک را تصاحب کند.

.

• آیا امکان خرید خانه ای که وام مسکن روی آن است وجود دارد؟

بله، شما می‌توانید خانه دارای وام مسکن را خریداری کنید. به نام زدن خانه وام دار هم امکان پذیر است. بعد از فروش خانه به خریدار، وام مسکن به خریدار منتقل شده و بر عهده او گذاشته می‌شود. البته مبلغ وام از هزینه خرید خانه کسر می‌شود.

.

• نحوه انتقال وام مسکن به خریدار؟

برای انتقال وام مسکن به خریدار، هم فروشنده ملک و هم خریدار باید به شعبه بانک مراجعه کنند و فرم‌های مرتبط با این کار را تکمیل کنند. برای انتقال وام مسکن به فرد دیگر، اگر وام به کمک سپرده گذاری گرفته شده باشد، باید 10 درصد مانده بدهی وام به صورت یکجا پرداخت شود که این مبلغ از بدهی وام کسر خواهد شد؛ اما اگر وام خرید مسکن از طریق خرید اوراق گرفته شده باشد، باید 1 درصد مانده بدهی وام پرداخت شود. البته گفته می‌شود که به تازگی بانک مسکن، پرداخت 10 درصد مبلغ وام را برداشته است و طرفین می‌توانند فقط با پرداخت یک درصد از کل مبلغ وام، اصل وام موردنظر را به خریدار انتقال دهند.

.

• شرایط انتقال سند در رهن بانک مسکن؟

اگر می‌خواهید سند ملکی که در رهن بانک است را به نام فرد دیگری بزنید، در گام اول باید به یک دفترخانه رسمی مراجعه کنید تا دفترخانه، این موضوع را از بانک موردنظر استعلام کند. در صورت موافقت بانک، با نظارت کارشناس بانک در دفترخانه استناد رسمی، مراحل نقل و انتقال صورت می‌گیرد. موافقت بانک مسکن برای انتقال سند در رهن بانک، منوط به پرداخت و واریز 10 درصد از باقی مانده وام است.

.

• به نام زدن خانه وام دار؟

بعد از مشخص شدن وضعیت وام مسکن، انتقال وام مسکن، دریافت تمام نامه‌های مرتبط از شهرداری و اداره دارایی، باید برای به نام زدن خانه وام دار اقدام کنید. این کار باید در دفتر ثبت اسناد رسمی انجام شود. در این دفاتر، سند ملک به صورت دقیق تنظیم می‌شود و ملک مورد معامله، به مالکیت خریدار در می‌آید.

.

• هزینه انتقال وام مسکن به عهده کیست؟

معمولا پرداخت این هزینه‌ها به صورت توافقی است. بسیاری از افراد، پرداخت هزینه بانک، برای انتقال وام مسکن را از جمله مسئولیت‌های خریدار می‌دانند. در همان روز دفترخانه، کارشناس بانک، مدارک لازم برای انتقال وام مسکن و انتقال سند را تائید می‌کند و در همان روز، مبلغ وام به فروشنده پرداخت می‌شود. البته در اغلب موارد، مبلغ به صورت چک به فروشنده داده می‌شود.

.
منابع:
.https://komakhaal.com