چگونگی تخلیه ملک اجاره ای

یکی از مهم‌ ترین مشکلاتی که ممکن است در پایان قرارداد اجاره پیش آید تخلیه نکردن ملک از سوی مستاجر است.

قانون در این خصوص راه حل‌ هایی را برای موجر وضع کرده است تا بتواند حق خود را از مستاجری که قانون را زیر پا می‌ گذارد، بگیرد. بنابراین دراین مطلب  به بررسی این موضوع می‌پردازیم .

• پرسش  : اگر موجرحین مدت اجرا به دلیل نیاز شخصی بخواهد ملک خود را از مستاجر بازپس گیرد چگونه  اقدام کند ، چه راه حلی وجود دارد؟

• پاسخ : قرارداد اجاره از جمله عقود لازم است و موجر یا مستاجر نمی‌ تواند قبل از انقضای مدت اجاره البته خارج از مواردی که در قانون پیش‌ بینی شده است ، تقاضای فسخ آن را کند.

به این ترتیب در مواردی که قانون اجازه فسخ قرارداد اجاره را داده باشد ، از قبیل معیوب بودن ملک در حال اجاره یا در صورتی که طرفین در قرارداد در این مورد توافق کرده باشند ، موجر یا مستاجر می‌ تواند برای فسخ همچنین تخلیه عین مستاجره تقاضای خود را در قالب تنظیم دادخواست به مراجع قضایی تقدیم کند.

همچنین تعیین خسارت در قرارداد از نظر تاخیر مستاجر درتخلیه یا تاخیر موجر در بازپرداخت ودیعه نیز از مواردی است که باید به آن دقت کرد.

به طور کلی باید به این نکته توجه داشت که تا زمان پایان قرارداد نمی‌ توان مستاجر را به تخلیه مجبورکرد مگر مطابق موارد مصرح در قانون یا اینکه در ضمن عقد اجاره در باره تخلیه زود‌تر از موعد توافق کرده باشند.

بنابراین پس از تعیین مدت اجاره و تدوین قرار داد اجاره‌ ، قرارداد نه توسط موجر و نه توسط مستاجر به هیچ عنوان قابل فسخ نیست، مگر در شرایط خاص.

• پرسش : درباره تخلیه ملک توسط مستاجر یا فسخ قرارداد توسط طرفین پیش از پایان موعد اجاره چه باید کرد؟

• پاسخ : ممکن است شرط خاصی بین مالک و مستاجر پیش‌ بینی شده باشد  که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوی مالک تا تاریخ مشخص ، مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد یا برعکس.

برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوط تعمیرات لازم اعمال می‌شود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند ، مستاجر مستحق فسخ قرارداد و تخلیه ملک قبل از پایان موعد اجاره باشد یا اینکه در قرارداد اجاره شرط شود که در صورت پرداخت نشدن به موقع اجاره‌ بها موجر حق فسخ قرارداد و تخلیه مستاجر را خواهد داشت.

چنانچه طرفین قرارداد نسبت به اینکه آیا دارای حق فسخ هستند یا خیر تردید دارند ، اصل بر آن است که حق فسخ حاصل نشده است.

و معمولا در قراردادهای اجاره این شرط وجود دارد که موجر یا مستاجر در صورتی که مایل به فسخ و بر هم زدن اجاره باشد یک یا دو ماه قبل از بر هم زدن اجاره به طرف مقابل اعلام کند در این صورت با تسویه‌ حساب موجر و مستاجر قرارداد اجاره به پایان می‌رسد.

.

اصلی‌ ترین علت دعوای تخلیه چیست؟

یکی از مهم‌ ترین علت طرح دعوای تخلیه ، پایان یافتن مدت اجاره است. اگر به هر دلیلی که مالک یا مستاجر، مدعی پایان یافتن قرارداد اجاره باشد و طرف دیگر آن را نپذیرد ممکن است ، دعوای تخلیه مجال طرح پیدا می‌ کند.

به طور مثال مالک هر زمانی که خواهان فروش ملک خود باشد مستاجر موظف به تخلیه ملک مذکور نیست یا برعکس اگر مستاجر هر زمانی که ملکی با شرایط بهتر یافت نمی‌ تواند اجاره را پایان‌ یافته تلقی کند مگر اینکه مالک و مستاجر برای خود در طی مدت قرارداد ، حق فسخ ایجاد کرده باشند. (خیار شرط)

• پرسش : اگرمستاجردرنگهداری ملک کوتاهی کند و موجرخواهان تخلیه ملک پیش ازپایان موعداجاره باشد چگونه اقدام کند؟

• پاسخ : دراین باره ماده 485 قانون مدنی صراحتاَ بیان کرده است که اگر در مدت اجاره ، در عین مستاجره تعمیراتی لازم باشد که تاخیر در آن موجب ضرر موجر شود ، مستاجر نمی‌ تواند مانع تعمیرات مزبور شود اگر چه درمدت پایان یا قسمتی از زمان تعمیر نتواند از عین مستاجره کلا یا بعضا استفاده کند ، هرگاه مستاجر مانع تعمیرات شود در این صورت موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت و هرگاه تعمیرات ضروری شود ، دادگاه می‌ تواند او را الزام و در صورتی که لازم باشد حکم به تخلیه موقت بدهد.

• پرسش : در مورد ضمانت اجرا برای موجر در صورت پرداخت نشدن اجاره‌ بها توسط مستاجر و اقدامات قانونی  وی برای تخلیه ملک خود چه باید کرد؟

• پاسخ : در مواردی موجر می‌ تواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند و دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره‌ تخلیه مورد اجاره را صادر می‌ کند که یکی از آن موارد بند 9 ماده 14 قانون موجر و مستاجر است.

⇠ طبق این بند در صورتی که مستأجر در مهلت مقرر در ماده 6 این قانون از پرداخت مال‌ الاجاره یا اجرت‌ المثل خودداری کند و با ابلاغ اخطار دفترخانه‌‌ ثبت کننده سند اجاره یا اظهارنامه (در موردی که اجاره‌ نامه عادی بوده یا اجاره‌ نامه‌ ای در بین نباشد) ظرف ده روز قسط یا اقساط عقب‌ افتاده را نپردازد ، چناچه اجاره‌ نامه رسمی باشد موجر می‌ تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت ،صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست کند.

⇠ هرگاه پس از صدور اجرائیه مستأجر اجاره‌ بهای عقب‌افتاده را تودیع کند اجرای ثبت تخلیه متوقف می‌ شود اما موجر می‌ تواند به استناد تخلف‌ از پرداخت اجاره‌ بها از دادگاه تخلیه عین‌ مستأجر را درخواست کند و چناچه اجاره‌ نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می‌ تواند برای تخلیه عین مستأجره و وصول اجاره‌ بها به دادگاه مراجعه کند.

⇠ هر‌گاه مستأجر قبل از صدور حکم دادگاه اضافه بر اجاره‌ بهای معوقه صدی بیست آن را به نفع موجر در صندوق دادگستری تودیع کند‌ حکم به تخلیه صادر نمی‌ شود و مستأجر به پرداخت خسارت داد رسی محکوم و مبلغ تودیع‌ شده نیز به موجر پرداخت می‌ شود ، ولی هر مستأجر فقط‌ یک بار می‌ تواند از این ارفاق استفاده کند.

⇠ در صورتی که مستأجر دو بار ظرف یک سال در اثر اخطار یا اظهارنامه مذکور در بند 9 این ماده اقدام به پرداخت اجاره‌ بها کرده باشد و ‌برای بار سوم اجاره‌ بها را در موعد مقرر به موجر نپردازد یا در صندوق ثبت تودیع نکند موجر می‌ تواند با تقدیم دادخواست مستقیماً از دادگاه‌ تخلیه عین مستأجر را درخواست کند. حکم دادگاه در این مورد قطعی است.

⇠ در صورت پرداخت نشدن اجاره‌ بها ، موجر می‌ تواند شروطی را به نفع خود بگنجاند به طور مثال در قرارداد ذکر شود در صورت تاخیر در پرداخت اجاره بیش از 10 روز موجر می‌ تواند اجاره را فسخ و طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 76 مورد اجاره را فسخ کند.

⇠ لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره حق فسخ قرارداد در صورت پرداخت نشدن به موقع اجاره‌ بها پیش‌ بینی شده باشد باید مستاجر به موقع اجاره‌ بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود.

.

چند نکته مهم

گاهی در پایان مدت اجاره مستاجر ازتخلیه ملک ممانعت می‌کند که در این خصوص قانون راه‌ حل‌ هایی پیش‌ بینی کرده است.

1- درخواست برای تخلیه ملکی که موعد اجاره آن به پایان رسیده است به شوراهای حل اختلاف تقدیم می‌شود. شورای حل اختلاف با احراز مالکیت یا ذی‌ نفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد.

2- باید به این نکته توجه داشت که شورا دستور تخلیه صادر می‌کند نه حکم تخلیه و حکم تخلیه شامل تقاضای تخلیه پیش از پایان مدت اجاره می‌ شود از جمله اینکه مستآجر تقاضای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستآجره را پیش از موعد به دلیل پرداخت نشدن اجاره‌ بها مطرح کند.

3- اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه از مستاجر دریافت کرده باشد صدور این دستور موکول به واریز آن وجه به صندوق دادگستری است. پس از ابلاغ این دستور توسط ماموران به مستاجر، او مکلف است ظرف مهلتی معمولا بین سه تا هفت روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.