ملک تجاری و نکات آن

در خرید هر نوع ملکی، نکات بسیاری وجود دارد که باید به آنها توجه کرد. حال اگر قصد خرید ملک تجاری داشته باشید به چه نکاتی باید توجه کنید؟ آیا با این نکات آشنا هستید؟ قطعا در خرید ملک تجاری و مغازه باید حساسیت بیشتری به خرج داد. زیرا هدف از خرید ملک تجاری یا مغازه و فروشگاه کسب درآمد است. با انتخاب یک ملک تجاری یا مغازه مناسب درآمدتان نیز بیشتر خواهد بود. همچنین با خرید مغازه یا ملک تجاری خوب می‌توان سرمایه گذاری سودآوری کرد و در مدت کوتاهی سرمایه خود را افزایش داد. اما این نکات مهم در خرید ملک تجاری چیست؟

.

1-برای فروشگاه خود بهترین موقعیت مکانی را انتخاب کنید

اولین نکته بسیار مهم در خرید ملک تجاری، انتخاب یک مکان مناسب برای خرید مغازه یا ملک است. اگر مغازه شما در محل مناسبی از پاساژ یا خیابان باشد قطعا مشتریان شما نیز بیشتر خواهند بود در نتیجه فروشتان نیز بالاتر خواهد بود.

توجه کنید بهتر است مغازه در مرکز شهر و در محل­‌های پررفت و آمد نظیر بازارها، خیابان‌­های شلوغ و … باشد. همچنین در پاساژها و مراکز خرید، مغازه‌­هایی که نزدیک درهای ورود و خروج، کنار آسانسورها یا محل‌های رفت و آمد باشند بیشتر در دید مردم قرار می‌­گیرند به همین دلیل مشتریان بیشتری به این مغازه‌­ها سر می­‌زنند.

پس نکته مهم در خرید یک ملک تجاری این است که مغازه در محلی قرار داشته باشد که هم شلوغ باشد و هم به خوبی در دید عابران قرار بگیرد.

البته این نکته برای تمامی مغازه‌­ها بسیار مهم نیست، برای مثال سوپرمارکت‌­ها یا مغازه‌­های میوه و تره‌بار اگر در محل‌­های خلوت باشند و حتی زیاد در دید افراد قرار نگیرند، می­‌توانند فروش خود را داشته باشند و افراد همان محل از آنها خرید می­‌کنند. البته اگر این نکات برای خرید مغازه‌­هایی مثل سوپر مارکت و نانوایی و … هم رعایت شود؛ قطعا در افزایش مشتریان و میزان فروش تأثیرگذار خواهد بود.

.

2- با توجه به نوع کسب و کار متراژ مناسب را برای ملک تجاری انتخاب کنید

نکته مهم دیگر در خرید ملک تجاری انتخاب متراژ مناسب است. همانطور که می­‌دانید قیمت خرید یا اجاره مغازه بسیار بالاست. پس خرید یک ملک تجاری حتی با متراژ کمی بیشتر از چیزی که نیاز دارید، باعث افزایش قیمت قابل توجهی می‌­شود. پس قبل از خرید مغازه باید با بررسی تمام جوانب، برآورد کنید چه مقدار مکان نیاز دارید.

تصمیم بگیرید چه چیزی می‌­خواهید بفروشید آیا اجناس شما کوچک هستند یا اجناسی بزرگ مثل مبل و لوازم خانگی و … سپس به این نکته توجه کنید قصد خرید چه مقدار جنس را دارید؟ آیا لازم است ملک تجاریتان انبار نیز داشته باشد؟ حتی بهتر است به دکوری که می­خواهید استفاده کنید فکر کنید. اینکه دکور مورد نظرتان چقدر از فضای مغازه را اشغال خواهد کرد بسیار مهم است.

تمام سعیتان را بکنید متراژ مغازه مناسب با کسب و کارتان باشد. زیرا خرید و فروش واحدهای تجاری کوچکتر نسبت به واحدهای بزرگ راحت و پر رونق‌­تر­ است.

.

3-در هنگام انتخاب ملک تجاری یا مغازه به بودجه خود توجه کنید

قیمت، یکی از مهمترین نکات در خرید ملک تجاری است و می‌­تواند سایر نکات را تحت تأثیر قرار دهد. شما باید توجه کنید که با توجه به سرمایه خود یک ملک تجاری را انتخاب کنید. پس با توجه به سرمایه‌­ای که دارید سعی کنید بهترین مغازه ممکن را از لحاظ متراژ و موقعیت مکانی انتخاب کنید.

4-به امکانات مورد نیاز خود در انتخاب ملک تجاری توجه کنید

اما ملک تجاری خوب با توجه به قیمتش باید چه امکاناتی داشته باشد؟ مغازه خوب برای خرید تمامی امکانات لازم را نیز خواهد داشت. پس در انتخاب یک ملک تجاری با توجه به نیازهایتان باید امکانات را به خوبی بررسی کنید. اما مهمترین امکاناتی که یک ملک تجاری باید دارا باشد چیست؟

⇠ مغازه باید کفپوش مناسب داشته باشد. اصولا برای مغازه­‌ها از سرامیک استفاده می‌­کنند. برای مغازه­‌های خواروبار فروشی بهتر است دیوارها نیز سرامیک باشند.

⇠ مغازه باید تمامی امتیازاتی مانند برق، آب، تلفن و … را به صورت مجزا دارا باشد. این امتیازات به هیچ عنوان نباید با مغازه یا واحد­های دیگر مشترک باشد زیرا می‌­تواند مشکلات زیادی در پی داشته باشد.

⇠ یکی از امکانات مغازه، دکور و ویترین زیبا است. پس در انتخاب مغازه به ویترین نیز می­‌توان توجه کرد.

⇠ اگر مغازه‌­ای را انتخاب کنید که قبلا در زمینه کسب و کار شما در آن فعالیت شده است؛ قطعا مشتریان بیشتری خواهید داشت و موفق­تر خواهید بود.

.

5-سرقفلی یا حق کسب و پیشه یا تجارت

سرقفلی درواقع حق و حقوق مستأجران املاک تجاری است. به علت اینکه شهرت یک ملک تجاری بیشتر به کسب و کاری است که در آن فعالیت دارد، ممکن است یک فرد مغازه‌­ای را اجاره کرده در کارش موفق شود و به شهرت برسد. در این صورت اگر صاحب ملک بخواهد مستأجر خود را بیرون کند، فرد بسیاری از مشتریان خود را از دست می­‌دهد و ممکن است ضرر بسیاری را متحمل شود. در حالی که صاحب ملک، مغازه‌اش شهرت فراوانی به علت کسب و کار مستأجر به دست آورده است.

پس قوانین حق کسب و پیشه یا تجارت یا به تقریبا همان سرقفلی از حقوق مستأجران املاک تجاری به خاطر ارزش و اعتباری که به ملک می­‌دهند دفاع می‌­کند. طبق این قوانین مستأجر پس از اتمام قرارداد می­‌تواند ملک را تخلیه نکند و قرارداد دوباره تمدید می­‌شود. البته در شرایطی صاحب ملک می‌­تواند جلوی تمدید قرارداد را گرفته و ملک خود را از مستأجر پس بگیرد. اما باید مبلغی را به خاطر ارزش و شهرتی که مستأجر به ملکش بخشیده پرداخت کند.

.

شرایط عقد و فسخ قرارداد سرقفلی

نکته مهم این است که حق سرقفلی با حق کسب و پیشه یا تجارت با هم اندکی متفاوت هستند.

اما اکثریت افراد بیشتر با حق سرقفلی آشنا می‌­باشند در سرقفلی قرارداد به صورت خودکار تمدید نمی­‌شود و باید طرفین به توافق برسند. باید زمان عقد قرارداد مبلغی را که به عنوان خرید سرقفلی به مالک داده می­‌شود در قرار داد ذکر کنند. اگر مالک قصد داشت در زمان اتمام قرارداد ملک تخلیه شود، باید مبلغ سرقفلی را به نرخ روز حساب کرده و به مستأجر بازگرداند.

اما شرایطی که صاحب ملک می­تواند قرارداد و سرقفلی را به اتمام برساند چیست؟

⇠ تخریب ملک تجاری یا نوسازی آن

⇠ استفاده از ملک تجاری به عنوان محل سکونت برای صاحب ملک یا نزدیکانش

⇠ صاحب ملک قصد داشته باشد کسب وکاری برای خود ایجاد کرده و به مغازه­‌اش نیاز داشته باشد.

.

6-با نکات مهم در عقد قرارداد خرید یا اجاره ملک تجاری آشنا باشید

در عقد قرارداد برای خرید ملک تجاری یا اجاره مغازه نیز نکات مهمی وجود دارد که باید با آنها آشنا باشید تا بتوانید با اطمینان خاطر ملک خود را بخرید یا اجاره کنید. با ما همراه باشید تا با این نکات آشنا شوید.

⇠ باید قبل از خرید مغازه استعلامات لازم را بگیرید و مطمئن شوید ملک مشکل خاص و بدهی به شهرداری، بیمه و … نداشته باشد.

⇠ سعی کنید از یک مشاور املاک برای خرید ملک تجاری کمک بگیرید.

⇠ تمامی مدارک مغازه و همچنین مدارک هویتی فروشنده باید به رویت خریدار برسد.

⇠ اگر ملک تجاری در دست مستأجر باشد، در صورت فروش ملک، مالک جدید باید تمام قوانین و نکاتی را که در قرارداد با مالک قبلی ذکر شده پذیرا باشد.

⇠ در صورت اجاره مغازه از قانون حق کسبه و پیشه یا تجارت استفاده می‌­شود. در حالی که اگر کسی بخواهد سرقفلی بخرد باید در قرارداد ذکر شود و با قوانین و روش‌­های مشخص سرقفلی این حق برای مستأجر اعمال شود.

⇠ هنگام خرید سرقفلی باید مالک را از کسب و کاری که می­‌خواهید راه بیندازید و تغییراتی که ممکن است در ملک ایجاد کنید با خبر کنید.

⇠ ملک باید دارای مالکیت تجاری از سازمان ثبت اسناد و اتحادیه شغلی کسب و کار موردنظر باشد.

.

• سایر نکات

⇠ ابتدا باید تعیین کنید که کسب‌وکار شما در چه زمینه‌ای قرار است فعالیت داشته باشد. پس از تعیین نوع فعالیت خود باید اطلاعات کاملی را درباره آن به دست آورید.

⇠ باید جامعه هدف خود را برای فروش تعیین کنید. مثلاً اگر لباس‌های نوجوانان را قرار است بفروش برسانید، باید محل مناسب برای آن را انتخاب کنید. این محل می‌تواند در مرکز شهر یا نزدیک به محل تفریح  پاتوق این گروه سنی باشد. بدین ترتیب حداقل میزان فروش خود را تضمین می‌کنید.

⇠ تحقیقات بازار در رابطه به کالا یا خدماتی که به مشتریان خود ارائه می‌دهید نیز در میزان موفقیت کسب‌وکار شما بسیار مؤثر است. این تحقیقات شامل بازارها و مناطق اصلی فروش کالای مورد نظر، میزان فروش ماهیانه آن‌ها، مساحت مغازه‌ای که برای شروع به آن نیاز خواهید داشت و غیره است.

⇠ پس از مراحل فوق چند منطقه مناسب را انتخاب کنید. از کسبه محل و افراد محلی در مورد میزان رونق و مراجعه مشتریان پرس‌وجو کنید. بهتر است برای هر مورد حداقل یک تا دو روز را در ساعات مختلف کاری آنجا بگذرانید تا از میزان شلوغی خیابان یا مرکز خرید اطمینان حاصل کنید. برای پیدا کردن مغازه مناسب خودتان دست به کار شوید و خیابان منطقه مورد نظر را شناسایی کرده سپس به آگهی‌های فروش و مالکین فعلی برای انجام تحقیقات مراجعه کنید، این کار به شما تمام اطلاعاتی که برای انتخاب مغازه نیاز دارید را در اختیارتان قرار می‌دهد. سپس به یکی از مشاورین املاک خبره مراجعه و نظر ایشان را در رابطه با ملک مذبور جویا شوید.

⇠ شناسایی بازار رقابتی، زمان خرید مغازه و راه‌اندازی کسب‌وکار بسیار مهم است. وقتی در یک خیابان اصلی بیش از 20 مغازه شال و روسری فروشی وجود دارد شما باید بتوانید مزیت رقابتی چشمگیری در مقابل رقبایتان داشته باشید، در غیر این صورت کسب‌وکار شما با شکست روبرو می‌شود.

⇠ مساحت مغازه را متناسب با نوع کسب‌وکار خود در نظر بگیرید. در نظر داشته باشید مردم احساس راحتی بیشتری در مغازه‌های متوسط و حتی کوچک می‌کنند. البته این مسئله درباره فست فودها و رستوران‌ها همیشه صادق نیست.

⇠ یکی از نکات خرید مغازه دارا بودن امکانات لازم برای راه‌اندازی کسب‌وکار شما است. مواردی چون آب، برق، گاز و تلفن جزو امکانات اولیه هر مغازه است. بالطبع مغازه‌هایی که مشغول به فروش مواد غذایی هستند به امکاناتی چون سینک ظرف‌شویی، اجاق‌گاز، دودکش‌ها، سیستم تهویه قوی، مجرای فاضلاب و … احتیاج خواهند داشت. البته می‌توانید مغازه مورد نظر خود را با امکانات و امتیازات اولیه خریداری و متناسب با سلیقه و نیازهای خود تغییر دکوراسیون دهید.

⇠ در انتخاب محل مناسب برای خرید مغازه باید به یاد داشته باشید که علاوه بر میزان پاخور و تردد مشتریان، باید ملک تجاری قابل شناسایی و تمایز از دیگر مغازه‌ها باشد. مثلاً مغازه‌ای کوچک که در کنار مغازه مشابهی قرارگرفته احتمال جذب مشتریان را تا میزان زیادی کاهش می‌دهد.

⇠ قوانین مربوط به کسب‌وکار خود را نادیده نگیرید. در زمان خرید مغازه شما باید اطلاع داشته باشید که از طرف مسئولان ذی‌ربط آیا قوانینی در مورد نوع، مساحت و مشخصات کسب‌وکار شما وجود دارد یا خیر. مثلاً برای تأسیس کافه باید اندازه آن از 20 مترمربع بیشتر باشد. می‌توانید به اداره اماکن، شهرداری و بهداشت برای اطلاع از آخرین قوانین یا حتی به اتحادیه صنف خود مراجعه کنید.

⇠ چنانچه کسب‌وکار شما دارای سروصدا یا آلودگی محیطی بسیاری است مطمئن شوید که منازل مسکونی در اطراف آن وجود ندارد. زیرا در دراز مدت شکایت همسایه‌های می‌تواند برایتان مشکل‌ساز شود.

⇠ مغازه شما باید ویترینی بزرگ برای نمایش محصولات و خدماتی که ارائه می‌کنید داشته باشد. انتخاب ویترین بزرگ یکی از نکات مهم خرید مغازه است. این تنها راه ارتباطی شما با دنیای بیرون و جذب مشتری است.

⇠ در هنگام خرید مغازه به میزان بدهی‌های ملک مورد نظر توجه ویژه کنید. با توجه به قوانین سرسختانه مالیات و شهرداری حتماً استعلام‌های لازم را از سازمان‌های مربوطه دریافت کنید.

⇠ بابت مغازه‌ای که خریداری می‌کنید وجه زیادی را باید پرداخت کنید. بنابراین مطمئن شوید که این مغازه ارزش این هزینه را داشته باشد. از کارشناسان قیمت‌گذاری دعوت کنید تا با بررسی ملک قیمت درستی را در اختیارتان قرار دهند. همچنین باید روند رشد قیمت مغازه مورد نظر را در 10 سال گذشته بررسی کنید تا از ارزش واقعی ملک خود در حال حاضر و حتی آینده مطلع شوید. این در صورتی است که اگر تمایل به فروش آن را داشته باشید، متحمل ضرر نشده و علاوه بر سرمایه اولیه سودی نیز عایدتان ‌شود.

⇠ در نظر داشته باشید که اگر مغازه و کسب‌وکار شما با شکست مواجه شود یا بر خلاف انتظار سوددهی مناسبی نداشته باشد، آیا می‌توان آن را اجاره داد. اجاره دادن مغازه در این شرایط می‌تواند بخشی از هزینه‌های از دست رفته را جبران کند. همچنین باید بررسی کنید اگر روزی به هر دلیلی تمایل به فروش مغازه داشتید آیا می‌توان آن را به قیمت روز خود بفروشید؟

⇠ برخورداری از فضای مناسب برای ذخیره و انبار کالاها و وسایلتان نیز از دیگر موارد مهمی است که در هنگام خرید باید به آن توجه کنید.

.

• نکات قانونی خرید مغازه

⇠ قوانین مختلفی برای خرید مغازه وجود دارد که اطلاع از آن‌ها به جلوگیری از ضرر و زیان احتمالی منجر می‌شود. قوانین و نکات خرید مغازه به شرح زیر است .

⇠ اولین سؤالی که باید در هنگام بازدید ملک تجاری بپرسید، نوع کاربری آن است. این مسئله در میزان قیمت ملک تجاری تأثیر داشته و از این رو جزو نکات مهم خرید مغازه است.

⇠ عموماً مغازه‌ها به‌صورت سرقفلی به فروش می‌رسند. در این شرایط باید معامله را با اطلاع صاحب ملک و حضور ایشان انجام دهید. سرقفلی در واقع حق امتیاز تجارت شما در مغازه است. ضمن اینکه مالک باید از نوع کسب‌وکار شما اطلاع داشته و رضایت داشته باشد.

⇠ همان‌طور که گفته شد تسویه حساب‌های مختلف از سازمان‌های دولتی در خصوص عدم بدهی ملک مورد نظر باید به شما ارائه شود.

⇠ قبل از خرید مغازه‌ای با اداره اماکن و کارشناس اتحادیه مربوط به کسب‌وکار خود مشورت کرده و تائید ایشان را برای شروع کسب‌وکار خود دریافت کنید.

⇠ مبایعه‌نامه را در دفتر مشاورین املاک معتبر تنظیم و کد ره‌گیری دریافت کنید.

⇠ هیچ‌گاه به هیچ دلیلی مغازه‌ای را که امکان انتقال سند رسمی به نام شما یا تنظیم قرارداد سرقفلی به صورت محضری ندارد را خریداری نکنید. مغازه‌های نوساز ممکن است برای دریافت سند دچار مشکلاتی باشند بنابراین تا زمانی که سند رسمی برای ایشان صادر نشده از خرید آن خودداری کنید.

⇠ در مورد ملک‌های ورثه‌ای یا با تعداد مالک بیش از یک نفر حضور تمامی مالکین و ثبت رضایت آن‌ها در رابطه با فروش مغازه الزامی است. حتماً مشخصات افرادی که در برگه انحصار وراثت قید شده‌اند را با کارت شناسایی افرادی که در جلسه حضور دارند، تطابق دهید.

⇠ از بدهکاری ملک تجاری و آزاد بودن سند آن اطمینان حاصل کنید. ممکن است مالک قبلی برای خرید مغازه از بانک یا موسسه‌ای وام دریافت کرده باشد، تحقیق و استعلام‌های لازم در این رابطه را با دقت و وسواس بیشتری دنبال کنید.

⇠ مغازه باید دارای سند تجاری باشد.

⇠ با استعلام از شهرداری منطقه از عدم وجود طرح عمرانی در محدوده ملک مورد نظر اطمینان حاصل کنید.

⇠ مشاعات مغازه ممکن است دردسرهایی را در آینده برایتان به وجود آورد، از عدم وجود آن مطمئن شوید.

⇠ امتیازات آب، برق، گاز و … باید انحصاراً به نام ملک باشد و لطفاً از خرید مغازه‌هایی با امتیازات مشترک خودداری کنید.

.
منابع:

.https://homing.ir
.https://bvapp.ir